- La fiscalité indirecte applicable aux bâtiments et aux terrains : l'état de la question au 1er janvier 2011 En matière de TVA, les articles 142 à 149 de la loi-programme du 23 décembre 2009 ont adapté la législation belge à l'arrêt Breitsohl de la Cour de Justice du 8 juin 2000; ainsi, au plus tard le 1er janvier 2011, en cas de soumission à la TVA de la vente d'un bâtiment, la TVA s'appliquera également à la vente du terrain attenant à ce bâtiment, alors que actuellement, ce terrain est exonéré de la TVA.
Concomitamment, se pose la question de l'application des droits d'enregistrement sur les mutations immobilières, voir mêmes sur les donations, relativement à ce terrain.
Cet article est co-écrit par "V. Sepulchre et N. Van Rillaer" Rec. gén. enr. not. 10, n°26.236

Acheter une habitation avec application de la TVA

En principe, la vente d'un immeuble sst soumise au droit d'enregistrement et non pas à la TVA.

Il est toutefois possible d'acheter une maison avec application de la réglémentation en matière de T.V.A. et donc à l'exclusion des droits
d'enregistrement, lorsqu'il s'agit d'un bâtiment neuf, situé en Bélgique.
Cette exception n'est applicable qu'aux constructions, et non au terrain sur lequel celles-si sont érrigées. Ce dernier donne lieu à la perception du droit d'enregistrement normal (12,5%), tandis que le bâtiment sera soumis à la T.V.A.
Dans cette hypothèse, une ventilation du prix de vente est opérée entre d'une part, la valeur du terrain sur lequel l'immeuble est construit, laquelle est soumise à la perception du droit d'enregistrement et d'autre part, la veleur des constructions qui est soumise à la perception de la taxe sur la valeur ajoutée.

Le fait que la livraison à l'acheteur soit imposée à la T.V.A. permet au vendeur de récupérer par la voie de la déduction, la T.V.A. qui a été portée en compte par ses fournisseurs pour la construction ou l'acquisiton du bâtiment.
Ce système peut s'avérer avantageux non seulement pour le vendeur mais aussi pour l'acheteur, auquel le vendeur réclamera logiquement un prix moins élevé, grâce à la récupération de la T.V.A.

§ 1 Quelles sont les conditions de fond pour l'application de la T.V.A.

- Le bâtiment doit être neuf, l'article 44, §3, l°,a, du code T. V.A. " lorsqu'ils sont cédés, soit avant leur érrection, soit en cours d'érection, soit après leur érection, mais au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle a lieu le premier enrôlement au précompte immobilier".

Le précompte immobilier est dû pour l'année qui suit celle dans le courant de laquelle a eu lieu la première occupation.

Cela signifie qu'un bâtiment peut être vendu avec l'application dt la T.V.A. jusqu'à la de la deuxième année qui suit son occupation.

Ex. : Une construction se déroule en mai 1997, comme prévu les propriétaires occupent l'habitation fin de cette année.
L'administration du cadastre va alors fixer le revenu castral.
Celui-ci sert de base au calcul de l'impôt et plus précisément du précompte immobilier pour la première fois au cours de l'année 1998, l'habitation peut être vendue jusqu'au 31 décembre 1999 sous le régime de la T.V.A