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L'enregistrement


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But et utilité de la formalité de l'enregistrement

Tout achat d'un bien immobilier doit être enregistré et est soumis au droit d'enregistrement.
L'article 1er du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (A.R. n° 64 du 30 Novembre 1939, conf. par L. 16 Juin 1947) définit le droit d'enregistrement comme un impôt levé à l'occasion d'une formalité effectuée par le receveur de l'enregistrement, dans un registre destiné à cette fin.
C'est un impôt, dû sur la circulation juridique de droit civil de biens. Le droit d'enregistrement frappe l'opération juridique et non les actes et écrits.

Sur le plan civil, l'enregistrement est sans effet en ce qui concerne la validité des actes.

Même si la présentation à la formalité est obligatoire, le défaut d'enregistrement n'a aucune conséquence, ni en ce qui concerne la validité de cet acte, ni en ce qui concerne sa force probante.

L'enregistrement confère date certaine aux actes sous seing privé en vue de protéger ceux dont les droits seraient mis en danger par une anti-date.

Il ne faut pas confondre enregistrement et transcription au bureau des hypothèques qui est la seule formalité qui permet de rendre opposable aux tiers certaines convention comme la vente (Loi hypothécaire, art. 1er).

L'enregistrement constitue également une documentation immobilière et administrative. Le particulier peut puiser dans cette documentation pour obtenir de renseignements patrimoniaux.
L'enregistrement communique toutes les mutations intervenues au service du cadastre en vue de la mise à jour des documents cadastraux et, indirectement, de la perception des précomptes immobiliers, et fourni également à l'Administration des contributions directes tous les renseignements utiles.

Il existe plusieurs catégories de droits d'enregistrement:
- les droits proportionnels,
- les droits fixes spécifiques pour un acte bien déterminé
(naturalisation établi à 6.000,-fr, pour les changements de noms établi à 2.000,-fr)
- le droit fixe général à 1.000,-fr pour des actes qui ne sont pas soumis au droit proportionnel mais soumis d'une condition suspensive, d'acte constatant une transmission purement légale: par exemple, l'acquisition par accession ou par prescription.
Pour ces derniers cas, l'enregistrement n'est pas obligatoire mais est indiqué pour les mutations cadastrales.

Les droits proportionnels sont fixés en pourcentage dont le montant varie suivant le type d'opération.
La renonciation d'un usufruit n'est pas un acte obligatoirement enregistrable, sauf si il est acté dans un acte notarié, mais il est toutefois utile de l'enregistrer pour éviter de devoir payer le Précompte immobilier.

Certains actes doivent être enregistrés obligatoirement, ces actes sont énumérés à l'article 19 du code des droits d'enregistrement.

Si les baux écrits, les droits d'emphythéose et de superficie soumis à l'enregistrement obligatoire sur base d'un droit fixe général de 1.000,-fr, par contre les actes translatifs de propriété sont soumis au droit proportionnel.

Les actes authentiques doivent être présentés à l'enregistrement au bureau de l'enregistrement de la résidence du notaire.
Les actes sous seing privé doivent être enregistré au bureau dans le ressort duquel est situé l'immeuble.
L'enregistrement est obligatoire pour toute transmission, quelles que soient la nature ou la forme de la convention constatant l'opération.
Il en résulte qu'une convention provisoire de vente "un compromis" rédigée en attendant la passation de l'acte authentique, est aussi soumis au droit d'enregistrement (droit fixe de 1.000,-fr).
Après le délai de 4 mois, un droit proprotionnel sera dû.

Par conséquent, si la vente est résolue volontairement, avant le passation de l'acte, il y a deux fois transmission, et le droit d'enregistrement sera dû deux fois (éventuellement avec restitution partielle).
Il vaut mieux obtenir un jugement qui acte la résolution de la vente.

Les droits d’enregistrement en cas de résolution amiable : rappelons qu’il existe deux mécanismes juridiques pour obtenir la restitution des droits d’enregistrement. La première possibilité de restitution est prévue à l’article 209,2° du C. enreg. qui consiste à demander l’annulation de la vente devant le Juge. L’autre mécanisme consiste à demander la résolution judiciaire de la vente. En aucun cas le Juge pourra acter dans son jugement l’accord des parties sur la résolution amiable de la vente, il devra nécessairement trancher un différend.
Aurore Marchandise et Jean-Rodophe Dirix aborde dans le numéro 3 du 15 février 2010 "Immobilier" de Kluwer, le nouveau régime en Région Wallonne inspiré par la voie choisie par la Région flamande en envisageant un droit d’enregistrement gratuit ou une restitution, sous certaines conditions, en cas de résolution ou d’annulation amiable du compromis de vente d’un bien immeuble (Décret du Parlement wallon du 30 avril 2009).