L'emphytéose
Généralement, l’acquisition d’un bien immobilier a pour objectif d’obtenir le droit de propriété qui permet à son propriétaire le droit de jouir du bien de la manière la plus absolue, d’en user et surtout d’en disposer (vendre, hypothéquer, céder un bail longue durée), et donc de pouvoir exploiter son bien comme on l'entend.
Mais le droit de propriété n’est pas le seul droit réel permettant d’obtenir la pleine jouissance, il est possible d’acquérir un bien moyennant un bail emphytéotique avec pratiquement les mêmes droits qu’un propriétaire, et de procurer à son titulaire une maîtrise de tout ou partie sur l'utilité économique du bien.
L’emphytéose est un droit réel démembré de la propriété.
- Le droit réel est un droit qui porte directement sur une chose et procure à son titulaire tout ou partie de l'utilité économique du bien.
- Le démembrement est considéré comme l'action de détacher certains droits de la propriété pour les transférer à d'autres que le propriétaire.
Le droit de propriété est ainsi partagé entre un emphytéote qui possède le droit de jouissance sur le bien de la manière la plus étendue, et le propriétaire du bien qu’on appelle le tréfoncier.
Pendant toute la durée de l’emphytéote, les droits du propriétaire sont limités par les droits qu’il a abandonné à l’emphytéote, en contre partie le propriétaire reçoit une redevance annuelle, appelée canon emphytéotique.
Au terme du contrat, le propriétaire recouvre la pleine propriété de son bien.
Notion :
La loi du 10 janvier 1824 définit le droit d’emphytéote comme « un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, et cela en reconnaissance de son droit de propriété ».
L’emphytéote s’établit par convention appelée « bail emphytéotique », puisqu’il s’agit d’un droit réel, la convention doit être dressée par notaire et reçu en la forme authentique pour être transcrite à la conservation des hypothèques, et cela afin d'être opposable au tiers.
Suivant les dispositions de l’article 2, l’emphytéose ne peut être concédée pour un terme inférieur à 27 ans et supérieur à 99 ans.
Ces dispositions sont impératives, on ne peut donc y déroger.
A défaut, doctrine et la jurisprudence considèrent que lorsqu’un bail emphytéotique est conclu pour une durée inférieure à 27 ans, le contrat est disqualifié en un bail ordinaire, et lorsqu’il est conclu pour une durée supérieure à 99 ans, le bail est automatiquement réduit à une durée de 99 ans.
On considère souvent le bail emphytéotique comme un « super usufruit », puisqu’il permet à l’emphytéote d’avoir la pleine jouissance du bien immobilier dont il exerce tous les droits attachés à la propriété.
Mais si comme l’usufruit, l’emphytéose est temporaire, il se distingue toutefois de la durée, par le fait que l’usufruit est viager, et que l’emphytéose peut avoir une durée maximale de 99 ans.
Dans ces circonstances, on imagine mal l’usufruitier réaliser des investissements conséquent sur le bien dont la durée est aléatoire.
Par contre, rien n’empêche à l’emphytéote d'utiliser le bien pour des projets de construction que ce soit pour des logements ou pour une exploitation industrielle. D'ailleurs, dans la plupart des baux emphytéotiques, l'emphytéote a l'obligation d'investir des constructions dans le bien, objet du bail.
Une autre différence, l’emphytéote est tenu de verser une redevance annuelle appelé « canon », l’usufruitier ne doit rien verser.
L’objectif principal du bail emphytéotique est de permettre au propriétaire de valoriser son bien, en permettant au titulaire du bail emphytéotique d’y réaliser divers investissements avec la seule restriction, éviter de diminuer la valeur du bien.
Ainsi, le titulaire du bail peut donc y faire des constructions, des travaux pour y exploiter une activité professionnelle, constituer une hypothèque, céder ou aliéner le droit d’emphytéose,…
Il faut noter que différentes législations particulières envisagent le recours à l’emphytéote pour gérer un patrimoine immobilier, pour promouvoir certaines politiques foncières, notamment le développement de logements.
Difficultés de qualification :
Sous réserve des dispositions de l’article 2, toutes les dispositions ont un caractère supplétif, c’est-à-dire que l’on peut y déroger.
Ce caractère supplétif permet ainsi aux parties d’aménager librement leurs droits respectifs et de s’écarter ainsi de la conception originaire prévue par le législateur.
Mais cette liberté d’aménagement n’est pas sans limite, et la jurisprudence est intervenue à plusieurs reprises pour disqualifier une convention de bail emphytéotique, en contrat de bail commercial, ou en contrat de vente (cfr. banques de jurisprudence).
En général, on ne retient pas un seul élément pour distinguer le bail emphytéotique des autres contrats, mais un ensemble d’éléments comme (Cfr. JP de Wavre, Jgt 22 juin 2004):
- le terme de "bail emphytéotique" ;
- le caractère réel du droit emphytéotique (droit de disposition) ;
- la modicité du canon (redevance) ;
- la longue durée de l’emphytéose ;
- la possibilité de changer la destination du bien (obligation d'améliorer le bien);
- le droit d’hypothéquer ;
Pour une étude approfondie de la question, nous vous invitons à accéder aux banques de jurisprudence, vous permettant ainsi d’avoir accès aux différentes chroniques de jurisprudence.
