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La vente d'immeuble


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- La définition d'une vente

Voir également le menu : [Agent immobilier].

La vente d'immeuble est un contrat par lequel une personne s'oblige à transférer à une autre la propriété d'une chose moyennant le paiement d'un prix en argent (de Page, traité élémentaire de droit civil, Bruylant, t. IV, n° 8).

La définition prévoit deux éléments essentiels :


- le transfert de la propriété d'une chose, en l'occurrence un bien immeuble (Voir menu : "bien immeuble").
- le paiement d'un prix en argent.

Le contrat de vente étant un contrat consensuel, il est valable dès le seul consentement des parties contractantes, et n'est donc soumis à aucune formalité pour parfaire sa validité.

Le contrat de vente fait donc naitre dans le chef du vendeur, une obligation de donner consistant à transférer à l'acheteur la propriété de l'immeuble convenu (Voir propos : "obligations du vendeur").
Il s'agit du transfert d'un droit de propriété, et donc comme tout droit réel, la convention (le compromis) devra être actée dans un acte notarié pour être ensuite transcrite à la conservation des hypothèques (Voir propos : "transcription").

Cette transcription a pour objectif de rendre le transfert du droit de propriété opposable aux tiers. Cette opposabilité sera très importante lorsqu'on sera en présence de ventes successives d'un même bien immeuble(Voir propos : "ventes successives").

L'acheteur en contrepartie de l'acquisition devra payer le prix convenu. Le prix doit être payé en argent, ce qui distingue d'ailleurs la vente de l'échange (Voir propos : "Obligations de l'acheteur".
Si en contrepartie l'acquéreur offre ses services, effectue des prestations en faveur du vendeur, il ne s'agira pas d'une vente, mais d'un contrat innommé.
Lorsque la contrepartie est stipulée pour partie en argent et pour partie en services, il s'agira d'un contrat mixte et il appartiendra au juge de définir les règles qui lui sont applicables (Ph. Van de Wiele, "Le vente d'immeubles", Eidtions De Boeck).

Le prix doit être certain, déterminé ou à tout le moins déterminable.
La fixation du prix ne peut dépendre de la seule volonté d'une des parties ou de la conclusion entre celles-ci d'un accord postérieur à la vente.

La Cour de cassation a déclaré que le défaut de consentement entraîne une nullité qui ne protégeant que des intérêts privés est une "nullité relative" et que, dès lors, la convention nulle est susceptible de confirmation (Cass. 21 octobre 1971).

Jugé que le prix est déterminable s'il peut être déterminé sur base d'éléments objectifs qui échappent à la volonté des parties (Cass. 21 septembre 1987).

La doctrine précise également que le prix doit être réel. Si le prix est dérisoire, la vente n'est pas pour autant nulle, mais sera rescindable pour lésion de plus de sept douzièmes (Voir propos "lésion").

Notons toutefois, que si le prix est fictif, la convention sera requalifiée en donnation (Voir propos :"Vente et simulation").

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