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La transcription


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But et utilité de la transcription

La Transcription est un publicité qui permet de rendre opposable l'acquisition d'un bien immobilier à l'égard des tiers.

L'article 2 de la loi hypothécaire, prescrit aux notaires de requérir l'accomplissement de cette formalité dans les deux mois.

Indépendament de l'enregistrement de la vente qui ne fait que donner date certaine à celle-ci, seule la transcription rend la vente effectivement opposable aux tiers et permets donc à l'acquéreur de faire valoir son droit de propriété à l'égard de tiers et pas seulement à l'égard du vendeur.

La transcription est une formalité exigée en vue d'assurer la publicité de la constitution ou du transport de l'acte dans le registre du conservateur des hypothèques.
Ces registres sont publics, c'est à dire que tous sont admis à en prendre connaissance, sans avoir à justifier d'un intérêt particulier.

- Sont admis à la transcription :


- les actes authentiques;
- les actes sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire;
- les jugements tenant lieu de convention ou de titre pour la transcription du droit réel immobilier.

Comme l'enregistrement, la transcription est effectuée au bureau de la conservation des hypothèques de la situation de l'immeuble.

Jurisprudence

- Ventes successives : Au regard de l’article 1er de la loi hypothécaire, celui qui a transcrit le premier son acte d’acquisition l’emporte sur tout autre, ce dernier fût-il premier acquéreur en date, pour autant qu’au moment où il a contracté, il n’ait pas eu connaissance de la précédente mutation.
Pour apprécier la bonne foi au sens de l’article 1er de la loi hypothécaire, le second acquéreur doit prouver le moment où il a contracté avec le vendeur, l’écrit qui constate la vente et lie 1e vendeur au second acquéreur ne doit pas avoir date certaine et ce, même si le litige concerne et intéresse un premier acquéreur. En application de l’article 1er de la loi hypothécaire, il faut écarter l’application de l’article 1328 du Code civil lorsque l’un des deux actes a été transcrit.
Cour d’appel de Liège (20ème Ch.) : arrêt du 27 février 2002 (41)

- Ventes successives - 2ème cassation : Est réputé avoir contracté avec fraude au sens de l'article 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le tiers qui, en contractant, avait eu connaissance de l'existence de la convention antérieure de transfert de propriété du bien immobilier; que cette connaissance doit être appréciée au moment de la naissance du droit de ce tiers, la date à laquelle est intervenu le compromis de vente entre le propriétaire et le demandeur. Non application de l’article 1328 du Code civil (Inédit).
Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 13 avril 1995 (72)

- Ventes successives - 1ère cassation : Est réputé avoir contracté avec fraude, au sens de l'article ler de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le tiers qui, en contractant, a connaissance de l'existence de la convention antérieure de transfert de propriété du bien immobilier. Cette connaissance doit être appréciée au moment de la naissance du droit de ce tiers (Pas. 1991, p. 600).
Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 21 février 1991 (64)

- Transcription - Tiers protégé par la loi - Exigence de la bonne foi : L'article 1328 du Code civil ne trouve pas à s'appliquer en cas de double vente d'un même immeuble dès l'instant où le premier acquéreur ne puise pas dans l'acte de vente, fût-il enregistré, son droit d'être préféré au second acquéreur. La responsabilité du vendeur est engagée lorsqu'il a sciemment vendu son bien à deux reprises au mépris des engagements antérieurs régulièrement souscrits (JT 2004, p. 839).
Cour d’appel de Mons, Arrêt du 14 septembre 1999 (157)