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Le promoteur immobilier


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La portée d'un tel contrat

Le contrat de promotion est celui par lequel un bâtisseur s'engage à procurer à sa clientèle la propriété ou la jouissance d'un bien immeuble, à bâtir ou en cours de construction, en prestant la généralité des soins nécessaires à cet effet (Statut et responsabilité des édificateurs, Presses universitaires Saint-Louis, "Considérations concernant le contrat de promotion", par PAUL RIGAUX, p. 101);

- P. Henry et F. Pottier ont proposé la définition suivante : "La promotion immobilière est le contrat ou l'ensemble de contrats par lequel une personne s'engage à procurer, selon un programme qui doit être précisément déterminé, un immeuble futur, achevé ou presqu'achevé, en se réservant l'initiative et la maîtrise du projet à ses différents stades, dans le but de retirer un bénéfice de la vente du terrain et/ou du coût réel des travaux".

la Cour de cassation a précisé ce qu'il faut entendre par se procurer : "C'est le contrat par lequel un engagement est pris en vertu duquel une personne, sans être personnellement tenue de travailler les matériaux et de conclure les contrats relatifs à l'exécution technique et matérielle de l'immeuble, s'engage a accomplir l'ensemble des actes nécessaires au bon achèvement de la construction, tels que la présentation de l'architecte ou la conclusion de contrats avec un architecte, la commande de projets, le calcul du prix, les actes nécessaires à l'obtention du permis de bâtir ou du prêt demandé par le maître de l'ouvrage, la présentation des entrepreneurs, la rédaction des contrats, la coordination des travaux, etc; (Cass. 5 novembre 1998).
La Cour vise bien entendu le promoteur immobilier, maître du projet, qui agit en qualité d'intermédiaire actif entre les différentes parties concourant à la ralisation dudit projet.

La légalité de l'activité de promotion n'est pas contestée actuellement et d'ailleurs la plupart de ces contrats sont réglementés par la loi Breyne. D’autre part, il n’existe pas d’interdiction pour l’architecte d’avoir un promoteur pour client, le contraire aboutirait à une incapacité pour les promoteurs d’exercer leur profession. Toutefois, le client du promoteur doit avoir les garanties qu’il n’existe pas entre l’architecte et le promoteur-maître d’ouvrage une communauté d’intérêts qui pourrait compromettre l’indépendance de l’architecte.

Les caractéristiques essentielles du contrat de promotion consistent dans :
- le pouvoir d'initiative du promoteur mettant sur pied l'opération après avoir attiré et s'être attaché le client par son offre,
- la globalisation des services impliquant la coordination des démarches et interventions diverses en vue de la réalisation projetée,
- et enfin, la maîtrise juridique et financière de l'organisation conférant une position dominante à l'égard tant du client que des intervenants à l'acte de bâtir (Brux. 17 septembre 1996)

La doctrine fait la distinction de plusieurs statuts :
- le promoteur-vendeur,
- le promoteur entrepreneur;
- le promoteur non vendeur et ni entrepreneur.
Dans le cadre de ce dernier statut, on perçoit le promoteur comme une personne qui globalise l'ensemble des services, un coordinateur ou organisateur, en vue d'assurer la fourniture d'un ouvrage "clè sur porte" pour un prix forfaitaire et dans un délai déterminé.

On cite une série de critères pour déterminer l'existence d'un contrat de promotion :
- La publicité réalisée ;
- le fait de proposer aux candidats des plans et devis;
- l'accomplissement par le promoteur de démarches juridiques, administratives, et financières;
- le choix d'un architecte et d'entrepreneurs;
- le suivi de l'exécution des travaux et l'assistance aux réunions de chantier;
- le contrôle des paiements et des décomptes et mémoires de l'entrepreneur;
- la signature de certains documents en cours de chantier, etc.

Concernant l'obligation du promoteur vis-à-vis de son client, la jurisprudence est unanime pour soutenir qu'il s'agit d'une obligation de résultat. Cette obligation implique la délivrance d'un ouvrage exempt de tout défaut, de vices tant intrinsèques que fonctionnels.
Jugé quelle que soit la forme que la promotion peut prendre (promotion-vente, promotion-construction, promotion-organisation), l'obligation pour le promoteur de mettre à la disposition de son client l'ouvrage promis dans le délai promis est considérée par une jurisprudence unanime comme une obligation de résultat (A. Delvaux, B. de Cocquéau, F. Pottier, R. Simar, La responsabilité des professionnels de la construction, volume 2, titre Il, livre 23bis, Responsabilités, traité théorique et pratique, p. 85, n° 314 ; L. Simont, J. De Gavre et P.A. Foriers, Examen de jurisprudence 1981 à 1991, Les contrats spéciaux, R.C.J.B., 1999, p. 289)(Cass.21/10/2010).

Voir cass 1er décembre 1994.
La Cour de cassation a analysé la problématique de la licéité de l’intervention de l’architecte au regard du principe de l’indépendance de l’architecte, dont la mission relève de l’ordre public.

Il a été jugé que l'art. 6 de la loi du 20 février 1939 n'interdit pas au promoteur de s'engager à procurer un ensemble de services, en ce compris ceux qui relèvent de la compétence ou du monopole de l'architecte, et ne lui interdit pas davantage de contracter lui-même, en son nom propre et pour son compte, avec un architecte afin de pouvoir satisfaire à ses obligations contractuelles vis-à-vis de l'acquéreur du bien immobilier.

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