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Les jours et les vues


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Les servitudes de Jour et et de Vue :
- Les jours, appelés parfois jours de souffrance ou de tolérance, sont des ouvertures, des fenêtres destinées seulement à laisser passer la lumière et non l'air. Ils sont "à verre dormant", c'est à dire munis d'un verre fixé dans un châssis qui ne peut pas être ouvert.
- Les vues permettent au contraire le passage de l'air aussi bien que de la lumière, ce sont des fenêtres susceptibles d'être ouvertes, et d'où par conséquent le regard peut librement porter sur la propriété d'autrui (Ex. : on y assimile les balcons, les terrasses avec accès, les toits construits en forme de plateforme…)

1. Notion et conditions d'établissement des jours et des vues

Article 675 à 680 bis du Code civil.
Il s'agit de servitudes établies par loi dans l'intérêt de la collectivité.
Ces dispositions ont pour objectif d'éviter des troubles qu'une curiosité pourrait causer dans la vie privée des voisins.
Elles ne sont donc pas applicables lorsque l'ouverture donne immédiatement sur le domaine public et sur des murs pleins (art. 680 bis).
Ces servitudes constituent plus des limitations au droit de propriété, que de véritables servitudes.
Une servitude est une charge d'un fonds au profit d'un autre fonds impliquant un transfert d'activité économique au sens large.

1. Notion et conditions

La proximité et surtout la contigüité des propriétés est source de nuisances et de troubles de voisinage.
La sagesse naturelle nous dit qu'il faut toujours savoir garder ses distances. Ce qui est souvent vérifié dans les relations humaines l'est aussi quant aux distances à maintenir entre certains biens.
Les rédacteurs du Code civil ont prévu des dispositions assez précises quant à la création de jours et de vues sur le fond voisin.
Diverses considérations expliquent la réglementation des jours et des vues, notamment afin de prévenir les animosités et les fâcheries entre voisins.

Ainsi, la présence d’ouvertures dans les murs séparatifs peut susciter des nuisances visuelles et porter ainsi atteinte à l'intimité du fonds voisin. Il faut également éviter des jets d’objet.
Il arrive également que la contiguïté d’une fenêtre de cuisine dégage des odeurs dérangeantes.

Le législateur s’est donc préoccupé de fixer des distances que chaque voisin doit maintenir dans l’établissement de telles ouvertures situées à la limite immédiate de la limite séparative.
A défaut de respecter ces distances, il existe une présomption de nuisances, et le voisin pourra demander légitimement la suppression des jours et des vues irrégulières, sans pour autant apporter la preuve d'un préjudice.
Jugé que, si la vue droite illégale ne cause aucun inconvénient aux voisins, ceux-ci gardent néanmoins le droit de demander la suppression de la vue irrégulière (Cour d'appel de Liège, arrêt du 8 juin 1983).

Cette réglementation est générale, c'est-à-dire qu'elle est applicable à toutes les propriétés privées, dans les villes et campagnes.
Seuls les terrains dépendant du domaine public sont soustraits à la protection légale.
La voie publique n'est en effet pas un "voisin" au sens des articles du Code civil, et les limitations apportées au droit de propriété par ces servitudes légales ne se justifient pas à son égard (J. Hansenne).

La réglementation légale concernant les jours et les vues, varie suivant que le mur séparatif est mitoyen ou non.

Dans le cadre d’un mur mitoyen, une fenêtre ou tout autre percement ne peut être établi que si les deux copropriétaires du mur se sont mis d’accord sur ces nouvelles dispositions.
A défaut d’accord, il devra s’abstenir de toute ouverture.
Mais, cette règle ne s'applique pas aux parois translucides et non transparentes d'un mur (Cfr. Banques de jurisprudence).

Dans le cadre d’un mur privatif et donc non-mitoyen, le propriétaire devra respecter les distances telles qu’elles sont reprises par les dispositions des articles 675 à 680 bis du Code civil.
Concernant les jours, la hauteur exigée est de 2,60 mètres au rez-de-chaussée et de 1,90 mètres aux étages supérieurs. A cette hauteur, le législateur a estimé que les ouvertures sont moins indiscrètes, et permettent difficilement de jeter un regard chez le voisin.
A défaut de respecter ces hauteurs, il existera une présomption de nuisance, et le voisin pourra obtenir la suppression des ouvertures sans aucune justification.
Là également, ces exigences de hauteur ne s'appliquent pas aux parois translucides et non transparentes que la jurisprudence (Belge et Française) a soustrait aux conditions des articles 676 et suivants du Code civil.

Si des ouvertures ont été réalisées régulièrement par le propriétaire du mur séparatif, le voisin conserve néanmoins le droit de bâtir sur son fonds, même si les ouvrages masquent l'ouverture.
En principe l'existence d'ouvertures régulièrement établies n'impose au voisin aucune restriction à son droit de propriété. Il n'en serait autrement que si celui qui a établi l'ouverture bénéficiait d'une servitude active de vue qui pourrait résulter d'un titre, de la destination du père de famille ou de la prescription. Toutefois, cette prescription ne pourra résulter que par une possession prolongée établie dans certaines conditions, de publicité notamment (publique), caractérisant une véritable possession utile (non équivoque) et exclusive du bénéfice d'une simple tolérance.
D'autre part, la jurisprudence exige que l'ouverture irrégulière empiète sur le fonds du voisin sans opposition de celuci pour la création d'une véritable servitude active.

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