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Le droit de la copropriété


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La Copropriété par appartements


- La réforme de la copropriété est engagée - "Vers plus de démocratie et de transparence" :
"La réforme s'articule autour de trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales, assurer une plus grande transparence dans l'organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu'organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété (Assemblée Générale, conseil de gérance et syndic).
Les principales modifications : la possibilité de créer des « sous-associations de copropriété », l’assemblée générale des copropriétaires devra obligatoirement se réunir une fois par an. Les abstentions ne seront plus considérées comme des voix émises. La présidence reviendra à un copropriétaire. Le conseil de gérance est rebaptisé « conseil de copropriété », obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots, il aura pour mission principale de contrôler le syndic. Le syndic sera nommé pour 3 ans maximum, renouvelable.
Pour les immeubles de plus de vingt lots, le syndic devra tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé. Pour les autres, une comptabilité simplifiée suffira."
La proposition a été votée à la Chambre le 17 juillet dernier, mais le Sénat a fait valoir son droit d'évocation. Certains optimismes prévoient les premiers arrêtés d'exécution pour le 1er janvier 2010 à suivre...

Le droit de copropriété : Rappel : La copropriété, c’est le droit de propriété d’un bien divisé entre plusieurs personnes. Le code civil fait la distinction entre copropriété volontaire, fortuite et forcée. Dans le cadre d’une copropriété ordinaire, à défaut de conventions et de dispositions spéciales, l'organisation est régie par les dispositions supplétives de l'article 577-2,§1er, C.C. La copropriété forcée d’un immeuble comprenant plusieurs lots est quant à elle soumise par les dispositions impératives des articles 577-3 et suivants du code civil.

Chronique générale


La copropriété forcée dans les immeubles à appartements multiples

La copropriété est forcée compte tenu de certaines contraintes :
En effet, les éléments communs sont liés à des biens dont la vocation est de demeurer en indivision, et cela en vue de maintenir et de pérenniser une situation juridique de base.
Il n'est donc pas possible de demander le partage des éléments communs, et la vente d'un lot privatif entraine obligatoirement la cession de la quote-part afférente aux parties communes.

Par contre, La copropriété ordinaire se traduit généralement,
par un caractère précaire et essentiellement momentané, contrairement à la copropriété forcée.
Ce caractère précaire se traduit d'ailleurs, au travers des dispositions de l'article 815 c.c. : " Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision...".

La personnalité juridique de la copropriété

Depuis la loi du 30 juin 1994, la copropriété forcée d'un immeuble à appartements multiples possède la personnalité juridique.

L'octroi de la personnalité juridique résout plusieurs problèmes, en permettant dorénavant à l'association des copropriétaires d'intervenir en justice tant comme demandeur que comme défendeur.
D’autre part, tous les comptes financiers appartiennent à l’association et non plus au copropriétaire en fonction de sa quote-part, comme auparavant.

Mais il faut toutefois reconnaître que cette personnalité juridique présente une forme bien atypique, bien évidemment dotée de différents organes de gestion :
- Une assemblée générale;
- Un syndic et un conseil de gérance (bientôt conseil de copropriété);

L'association n'est toutefois pas propriétaire des parties communes, qui restent la propriété des copropriétaires.
Ainsi, tous les actes de gestion réalisés sur les parties communes s'inscrivent directement dans le patrimoine de chaque copropriétaire en fonction de leurs quotes-parts.

Le législateur était conscient que cette situation pouvait créer certains conflits d'intérêts. On peut d'ailleurs lire dans les travaux parlementaires les précautions suivantes :
"la personne morale créée n'est que la représentation sur le plan juridique du groupement des copropriétaires. Ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs juridiques puisqu'ils restent propriétaires de leurs quotes-parts dans les parties communes et que c'est dans leur patrimoine propre que s'inscrivent les actes posés par l'association.
Cette association se différencie en effet des sociétés commerciales et des a.s.b.l., en ce qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer des associés"
.

D'autres crispations parlementaires ont également été débattues, et cela à la suite d'une position du conseil d'Etat, qui faisait remarquer :
"greffer une association des copropriétaires sur toute indivision existante (...) sans que la volonté de constituer une association eût été expressément constatée est évidemment incompatible avec la liberté d'association garantie par l'article 20 de la Constitution".

Cette critique relevée par le conseil d'Etat était importante, compte tenu que les dispositions de la loi sont impératives et doivent donc s'imposer à tous les propriétaires de l'immeuble, sans qu'une manifestation de volonté soit nécessaire.

L'objection n'a cependant pas été retenue, les parlementaires ont estimé que le projet de loi n'a aucunement pour effet de forcer les propriétaires à constituer une association, mais ces dispositions donnent simplement des effets juridiques à une situation de fait se créant totalement indépendamment.

Mais cette situation juridique démontrera toutefois, que cette nouvelle personnalité juridique présente à plusieurs égards ses limites.

Ainsi, toutes les actions relatives à la propriété de l'immeuble appartiennent aux copropriétaires, à l'exclusion de l'association.
De ce fait, lorsqu'un copropriétaire désire demander en Justice la modification des quotes-parts ou introduire une action au confessoire, tous les copropriétaires devront intervenir à la cause.

Cette position est largement tenue par les Juges de paix qui estiment que l'association n'étant pas propriétaire des communs, une telle mesure ne peut être prise qu'en présence des copropriétaires.

Il en résulte que l'association ne peut, en principe, être propriétaire de droits réels immobiliers, chaque copropriétaire conserve la propriété de ses quotes-parts dans les parties communes.
Le législateur a estimé que l'association ne devait être propriétaire que des seuls biens utiles à son fonctionnement, et cela afin d'éviter à l'association toute spéculation immobilière hasardeuse.
C'est donc une mesure de protection destinée à la sauvegarde des intérêts des copropriétaires.
Toutefois, outre le fonds de roulement et le fonds de réserve, l'association pourra être propriétaire de certains biens mobiliers, mais à la condition qu'ils soient utiles à l’administration et à la gestion de l'association des copropriétaires.
Constatons également, que les dispositions de l'article 577-7,§1er,d), précisent que l'association des copropriétaires peut devenir propriétaire de biens immobiliers destinés à devenir communs : une mitoyenneté, une conciergerie, un terrain d'agrément, ...

Ainsi, cette personnalité est limitée non seulement quant à son objet, "la conservation et l'administration de l'immeuble", mais aussi quant à son patrimoine qui ne peut comprendre que des biens nécessaires à l'accomplissement de son objet légal.




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