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La mitoyenneté

Dispositions légales : [Dispositions Code civil]

- Articles 653, 654, 666 668 du Code civil;
- Article 32 du Code rural.

Notions de mitoyenneté

La mitoyenneté est un régime général susceptible de régir diverses formes de clôture : mur, palissade, haie, fossé, arbres.
La doctrine résume généralement la mitoyenneté comme la copropriété d’une clôture séparant deux fonds qui appartiennent à des propriétaires distincts. Ainsi, chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins (Art. 653 cu Code civil). L'obligation de contribuer à la construction d'un mur séparatif est une obligation de voisinage fondée sur une présomption d'utilité commune du mur.

Comment établir la mitoyenneté

En général, la preuve de la mitoyenneté est rapportée dans un écrit (art. 1341 du Code civil). Cet écrit ne doit pas nécessairement émaner des voisins actuels. L’écrit résulte d’ailleurs bien souvent de propriétaires précédant. Mais dans ce cas, pour être opposable aux nouveaux voisins, l'écrit doit avoir été constaté dans un acte notarié et transcrit à la conservation des hypothèques.
Dans une convention de mitoyenneté, il résulte que les parties ont convenu de l’état de mitoyenneté de la clôture séparative, ou de la construction d'une clôture.
En vue de la construction d'une clôture mitoyenne, les voisins doivent avoir précisé la ligne séparative et doivent avoir précisé le type de matériaux qu'ils souhaitent utiliser. A défaut de se mettre d'accord, ils devront saisir le juge de paix.

Dans une convention de mitoyenneté, il est précisé que chaque partie abandonne une bande de terrain qui servira d’assiette à la clôture, au mur ou à la palissade.
Dans le cadre de la construction d'un mur, les parties peuvent prévoir des quotes-parts égales ou des quotes-parts différentes. Ainsi, un voisin peut, pour des raisons techniques, souhaiter obtenir une quote-part plus importante, en vue notamment de faire supporter de son côté une construction.
Les parties rédigeront dans ce cas, dans la convention le nombre de quotes-parts qui sera attribué à chacun, et sur la longueur souhaitée.

Pour être opposable aux tiers, l’écrit doit être dressé dans un acte notarié et avoir été transcrit à la conservation des hypothèques.

Présomption de mitoyenneté

Il n’y a pas de titre, ou celui-ci a été perdu. Et comme souvent, le titre perdu, avec le temps les témoignages sont devenus incertains.
Ainsi, pour éviter une telle insécurité juridique, et pour pallier au manque de document, le législateur a instauré aux articles 653 et 654 du Code civil une présomption légale mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté.

Article 653 : « Dans les villes et campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraires » (Voir article 32 du Code rural).

Ces présomptions reposent sur le principe qu’il existe une utilité commune de voisinage et que la copropriété de la clôture a été acquise par les voisins, soit parce qu’ils l’ont construite à frais communs, soit que l’un des voisins a acquis la mitoyenneté postérieurement à la construction.
Mais cette présomption peut être renversée que par un titre (instrumentum) ou une marque de non-mitoyenneté (art. 654).

L'article 653 du Code civil est considéré comme de stricte interprétation.


a) Concernant les murs (article 653) :
- Tout mur de séparation entre des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge
- Tout mur servant de séparation entre cours et jardins est présumé mitoyen
- Tout mur servant de séparation entre enclos, même dans les champs ;
Il n’y a donc pas de présomption de mitoyenneté entre un bâtiment et une cours et un bâtiment et un jardin (article 653).

b) Concernant les fossés (art. 666 du Code civil) et les haies (art. 32 du Code rural) :
- Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre ou possession suffisante du contraire ;
- Toute haie qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ai qu’une seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre ou possession suffisante du contraire ;


La présomption peut être renversée par titre ou lorsqu'il existe des marques de non mitoyenneté .

Article 654 du Code civil : "il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et aplomb d'un coté et présente de l'autre un plan incliné"
"Il y a marque de non-mitoyenneté lorsqu'il n'y a que d'un coté ou un chaperon, ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur".
"Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du coté duquel sont l'égout (soit un plan incliné ou des filets), ou les corbeaux".

Obligation de contribuer à la construction

L'obligation de contribuer à la construction d'un mur séparatif est une obligation de voisinage fondée sur une présomption d'utilité commune du mur.
L'article 663 du Code civil précise : "Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins...la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers et les usages constants et reconnus...A défaut d'usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins,...doit avoir au moins 32 décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de 50.000 âmes et au-dessus, et 26 décimètres dans les autres".

La cour d'appel de Bruxelles affirme que cette disposition est fondée sur une présomption d'utilité commune du mur, il importe peu que l'un des voisins n'entende pas profiter des utilisations possibles de la mitoyenneté, le législateur ayant entendu prévenir les situations conflictuelles entre voisins et régler les questions de mitoyenneté à long terme (Arrêt du 5 février 2003).

Toutefois, certaines décisions ont estimé que cette présomption d'utilté commune pouvait être renversée (Nous développons ce propos de manière précise dans nos chroniques de jurisprudence).

Un point important : avant de construire un mur destiné à devenir mitoyen, le constructeur doit obligatoirement demander au préalable le consentement du voisin. Cela vise surtout la qualité des matériaux à utiliser. A défaut d'accord, les parties peuvent demander au Juge de paix d'intervenir comme conciliateur.
A défaut d'avoir obtenu au préalable l'accord du voisin, le constructeur du mur ne sera plus recevable à contraindre le voisin à en acquérir la mitoyenneté (sauf les situations d'acquisition forcée).

Jugé que l'on ne pourrait reprocher à un voisin de ne pas avoir construit un mur de séparation suffisamment constitué pour recevoir des constructions ultérieures...
D’autre part, si un voisin peut contraindre l’autre voisin de construire un mur pouvant permettre d’exercer des prérogatives de la mitoyenneté, il ne pourrait exiger, sous peine de commettre un abus de droit, une construction d’un coût exorbitant et disproportionné à la valeur des immeubles, alors que différentes solutions techniques peu coûteuses permettent d’atteindre le résultat recherché. (Cass. 10 mars 1983, pas. 1983, I, p.756 ; JT, 1983, p.716)

Obligation de céder la mitoyenneté (article 661 du Code civil)

« Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen en tout et en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti » (Cass. 21 décembre 1939, pas. 1939, I, 531)
Le droit Français parle de cession forcée, et d'expropriation pour utilité privée.

Pour permettre au propriétaire de réaliser l’économie que la loi souhaite, il peut contraindre le propriétaire du mur à lui vendre la moitié de la valeur du mur.
Pour cela, il faut qu’il s’agisse d’un mur et d’un mur séparatif. Cela suppose donc un mur tangent à la ligne séparative.

Cette acquisition se limite aux besoins de l’acquéreur. Celui-ci a donc le droit de n’acheter que la partie de la hauteur, de la profondeur, de la longueur, de l’épaisseur, qui lui est nécessaire (Cass., 27 mars 1884, pas., 1884, I, 87).

La clôture séparative, est-elle une servitude ou une copropriété ?

Le code civil (art. 649 à 673) établi la mitoyenneté parmi les servitudes établies par loi, car elle se présente comme une charge réelle à l'égard du voisinage, assurant à chaque héritage un service foncier de sécurité et de tranquillité (servitude réciproque).

Les auteurs qualifient toutefois la mitoyenneté comme une copropriété forcée et accessoire :


-1. Une copropriété : car le droit de propriété portant sur la clôture est divisé en deux parts généralement égales et abstraites.
Toutefois, une convention de mitoyenneté peut très bien prévoir des quotes-parts différentes pour chaque copropriétaire.

Jugé que : « la mitoyenneté s’étend à la totalité du mur, chaque copropriété est en possession d’une part abstraite d’un tout et non d’une part concrète"
L'illustration typique du droit de copropriété est présentée par les dispositions de l'article 667, qui précisent : "le mur étant indivis, chacun des copropriétaires peut bâtir contre le mur mitoyen, et faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur".

Toutefois, alors que sur base des dispositions du droit commun de la copropriété (art. 577-2), chaque indivisaire a un droit égal lui permettant d’utiliser la chose dans sa totalité conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit égal de son voisin, la mitoyenneté limite l'usage de chaque copropriétaire sur la moitié du mur face de son héritage, et de pouvoir agir comme s'il était propriétaire (Arrêt du 3 février 1944 (33) ).
Les conséquences de cet arrêt sont reprises au paragraphe 3.

-2. Une copropriété forcée, dans la mesure où il n’est pas possible de solliciter le partage de la mitoyenneté et d'autre part, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer à la construction d'une clôture séparative.

- L’article 656 du C. civ. précise que le copropriétaire qui désire quitter l’indivision, seul l’abandon n’est possible.
- L’article 663 du C. civil dispose également que chacun peut contraindre son voisin dans les villes et faubourgs à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins (présomption d'utilité commune).

Cette forme de copropriété forcée, est voulue pour des considérations utilitaires (sécurité et tranquillité) et économiques afin d’éviter que chaque voisin ne construise son propre mur à la limite de son héritage (pas d'ordre public).

-3. Copropriété accessoire : la clôture mitoyenne est au service de deux fonds. Chaque fond clôturé est assujetti au besoin de l’autre.
Ainsi, l'aliénation de l'héritage entraîne ipso facto la quote-part de copropriété sur le mur mitoyen.


Type de matériaux des murs de séparation :

La jurisprudence se montre assez large dans la composition des murs au niveau des cours et jardins (béton coulé, des plaques de bétons). Toutefois, au niveau des bâtiments, il peut être exigé la construction d'un mur suffisamment important afin de permettre l'appui de construction.

Nous publions dans les banques de données de jurisprudence, plusieurs décisions traitant de ce point particulier.



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