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La loi Breyne - Loi du 9 juillet 1971

L’objectif de la loi Breyne est d’assurer une protection suffisante aux candidats à la propriété, afin de leur éviter certains abus de la part des professionnels de la construction.

La loi impose contractuellement toute une série de mentions obligatoires et de mécanismes juridiques dont l’objectif est d'assurer à la partie la plus faible (le candidat à la propriété) une plus grande sécurité juridique : plus de transparence dans les délais d’exécution, des modalités de paiement en fonction de l’état d’avancement, l’organisation de réceptions légalement obligatoires, modalités concernant le transfert de propriété et des risques, l'entrepreneur et le promoteur doivent prévoir des garanties d’achèvement....
Toutes ces dispositions sont impératives et sanctionnées tantôt civilement par la nullité de la convention et tantôt pénalement.

L'article 1er de la loi Breyne s'applique aux hypothèses classiques de vente sur plans, de contrats d'entreprise (engagement de construire), ou convention portant engagement de faire construire ou de précurer un immeuble.
Nous développons ces différentes hypothèses dans nos différentes chroniques de jurisprudence.

Depuis la réforme de 1993, la loi Breyne est d'application aux conventions lorsque cinq conditions sont remplies :


1.
il doit s'agir d'une convention ayant pour objet le transfert de propriété
(ou portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer) d'un immeuble ou portant engagement de transformer ou d'agrandir.
2. la convention doit concerner une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction.
3. la maison ou l'appartement doit être situé en Belgique ;
4. la convention doit être destinée à acquérir un bien à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ;
5. la convention doit prévoir une obligation, pour l'acquéreur, d'effectuer un ou des versements avant l'achèvement de la construction. Ainsi, si un entrepreneur ne souhaite pas être tenu par les dispositions contraignantes de la loi Breyne, il lui suffit de ne pas réclamer de paiement avant l'achèvement de la construction.

Toutes ces conditions sont cumulatives, et à défaut d'une, la loi ne trouve pas à s'appliquer.

-Jugé que Loi Breyne - non-applicable : Pas de transfert de propriété. "Un coordinateur qui se voit confier la mission de réaliser la construction d’une maison, avec mandat irrévocable de conclure au nom du maître de l’ouvrage des contrats d’entreprise spécifiques, de veiller à ce que ceux-ci respectent leurs obligations. Malgré les termes de l’article 1er concernant le champ d’application de la loi Breyne « engagement de procurer un immeuble », le contrat n’a pas pour objet de transférer la propriété. La convention n’est donc pas régie par la loi Breyne du 9 juillet 1971 (RGDC, 2005, p. 49).
Cour d’Appel de Burxelles, Arrêt du 29 mars 2002 (5).

2. Destination de l’ouvrage.

La loi Breyne est destinée à protéger les particuliers, et non les professionnelles.
Les ouvrages doivent donc être destinés à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une habitation principale ou d’une résidence secondaire, ou destiné à usage mixte, à la condition que la partie destinée à l’habitat soit au moins équivalente à celle destinée à un usage professionnel.
Ce critère est laissé à l'appréciation du juge.

D'autre part, la loi Breyne ne s'applique qu'aux conventions qui imposent au constructeur de mener les constructions à bonne fin, dans un état habitable.

Sur base de ce principe, les promoteurs essaient par la création de multiples conventions, de sortir du champ d'application de la loi, en faisant en sorte qu'aucune des conventions n'aille jusqu'au stade ultime de la finition pour rendre l'ouvrage habitable.

Ainsi, La loi ne s’applique pas aux contrats d’entreprise passés individuellement avec les différents corps de métier. Elle ne s’applique qu’en présence de conventions portant engagement de construire un bâtiment en état d’achèvement, et ne peut donc s’appliquer aux travaux partiels puisqu'aucun des entrepreneurs concernés n’a l’obligation de livrer au maître de l’ouvrage un immeuble achevé.
(ex. une entreprise qui est contactée uniquement pour la construction du gros oeuvre)

Mais, tout est cas d’espèce.
La jurisprudence estime, que ce qu'il faut retenir, c'est l'intention commune des parties. Tous ces contrats forment en fait un ensemble, lequel est bien une convention au sens de l'article 1er de la loi Breyne.(Cfr. banque de données)

Le principe légal est que la loi Breyne ne s'applique qu'en vue de procurer à l'ouvrage, une habitabilité normale. (Cfr. notion d'habitabilité - banque de données)

- la loi ne s'appliquera donc pas, si la convention vise l'achat d'une maison ou appartement non terminé, sans que le vendeur soit tenu d'achever l'ouvrage jusqu'à son achèvement ultime.
- la loi ne s'appliquera pas, si la convention vise la vente d'un gros oeuvre fermé, sans travaux d'achèvement.

Jugé pourtant que, le fait que l'entrepreneur ne s'est pas engagé à fournir les menuiseries ni à aménager l'étage, n'a pas pour effet de faire échapper le contrat à l'application de ladite loi;

La doctrine à tendance à confirmer cette position, en estimant qu'il ne convient pas de privilégier une interprétation minimaliste et qu'il y a lieu de considérer qu'un immeuble est habitable dès le moment où les éléments essentiels de la construction sont mis en oeuvre.
Elle considère ainsi qu'il ne convient pas d'écarter la loi Breyne par le simple fait que certains parachèvements, même importants, auraient été exclus ou laissés à charge du maître de l'ouvrage.

Il faudra toutefois examiner dans chaque cas, la volonté réelle des parties. C’est donc face au négotium, plutôt qu’à l’instrumentum que le juge doit avoir égard pour vérifier si l’exigence d’habitabilité est ou non respectée.
On s’accorde à considérer que l’habitabilité normale implique l’installation d’un système de chauffage, d’un réseau électrique, d’installations sanitaires élémentaires.
(Cfr. Banque de données de jurisprudence)

Cautionnement

La loi Breyne précise que lorsque l’entrepreneur n’est pas agréé, il doit fournir une garantie d’achèvement, qui doit correspondre à 100% de la valeur du prix du bâtiment. Suivant l’arrêté du 21 octobre 1971, c’est le prix de l’immeuble dont fait partie l’appartement qui doit correspondre et non le prix de ce dernier.
Cette garantie d’achèvement est donnée par voie de caution solidaire par laquelle un établissement de crédit s’engage, si le professionnel demeure en défaut, à payer au consommateur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. C’est l’achèvement tel que prévu dans le contrat et non l’achèvement des seuls travaux nécessaires à une habitabilité minimale.
Rappelons que le contrat de cautionnement doit être annexé par le notaire à l’acte authentique dans le cas d’une vente d’une habitation à construire, si l’opération n’exige pas l’intervention du notaire (contrat de construction d’une habitation), l’attestation devra être délivré au maître de l’ouvrage dans les trente jours de la convention sous seing privé.
Précisons, à la différence de la caution de entrepreneur agréés, l’engagement de la caution prend ici fin dès la réception de l’immeuble par le consommateur, nonobstant les éventuelles réserves qui pourraient être émises.