eJuris.be est une plate-forme,
entièrement consacrée à la Jurisprudence.


Le bail commercial


Pour accéder à la jurisprudence et à la bibliographie,
vous avez besoin d'un login (Voir menu "abonnement")

Si vous possédez ce login, cliquez sur ce lien : [Banque de Jurisprudence]

Le bail commercial : Notions


On considère les baux commerciaux protégés par la loi du 30 avril 1951 : les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles, bâtis ou non, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours de bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’une commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public (Art.1er L.30 avril 1951).

Conditions :


- Existence d’un contrat de bail ;
- Le bail doit avoir pour objet un immeuble ou une partie d’immeuble ;
- L’activité du preneur doit être celle d’un commerçant ou d’un artisan ;
- Cette activité doit mettre le preneur directement en contact avec le public
- Le bailleur doit avoir autorisé l’exercice de cette activité dans les lieux.

Durée du bail :

La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années (Art.3 L.30 avril 1951).

Le preneur peut cependant y mettre fin à l'expiration de chaque triennat moyennant un préavis de 6 mois signifié au bailleur par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. (Cette disposition est impérative les parties ne peuvent y déroger par une clause du contrat - Cass. 23 mai 1980)

De même, le bail peut autoriser le bailleur à résilier le contrat à l'expiration de chaque triennat moyennant un préavis de 1 an signifié au locataire par exploit d'huissier ou par lettre recommandée lorsque :

- si le bailleur souhaite exploiter lui-même un commerce dans les lieux loués ou d'en permettre l'exploitation effective par ses descendants, ses ascendants, son conjoint, descendants et ascendants de son conjoint.
- s'il désire permettre l'exploitation du bien par une société de personnes dont les associés actifs ou ceux qui possèdent au moins 3/4 du capital ont les mêmes liens de parenté avec le bailleur que ceux mentionnés ci-dessus.


Les parties peuvent mettre fin au bail à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge (Est illégal le jugement qui décide qu'il est mis fin au contrat de bail commercial par l'accord mutuel des parties lorsque celui-ci n'a pas été constaté par un acte authentique ou qu'il ne ressort pas d'une déclaration faite devant le Juge - Cass. 17 février 1995).

Le prix du bail :

Si le paiement d’un prix est un élément essentiel du contrat de bail, celui-ci peut également consister en d’autres prestations que le paiement d’un prix.

Révision du loyer :

A l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d'établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble loué est supérieur ou inférieur d'au moins 15 p.c. au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision (Constituent des "circonstances nouvelles" celles qui n'auraient pu être prises en considération pour la fixation du loyer de base (Cass. 11 février 1972).

Cession du bail et sous location :

L'interdiction de céder le bail ou de sous-louer un immeuble ou partie d'immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l'intégralité des droits du locataire principal.
Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l'immeuble, l'interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste valable ... (Art. 10).

Droit au renouvellement :

Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements (art.13).

L'indemnité d'éviction :

Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée fortairement comme suit :
- indemnité égale à un an de loyer si le bailleur entend affecter l'immeuble à une destination non commerciale,
- indemnité de deux ans, si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, §1, 1° exerce dans l'immeuble un commerce similaire,
- indemnité de trois ans, si le bailleur sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur...(art. 25).

Quelques décisions

Jugé que l’affectation des lieux à l’usage d’un commerce de détail est un élément essentiel du contrat de bail parmi d’autres : « Que la demanderesse ne prouve nullement qu’il y avait eu entre parties un accord sur la destination des lieux loués ni sur toutes les autres conditions du bail ».
Le juge conclut par conséquent à l’inexistence d’un droit au bail ( JP Ixelles, 29 mars 2007) ;

Cette décision est toutefois critiquée, et certains auteurs estiment que l’affectation des lieux dans le bail commercial est une condition d’application de la loi du 3 avril 1951 mais non une condition de validité.

« Le contrat pour être valable formé, doit aussi porter sur tous les éléments substantiels, à savoir que les parties tiennent pour essentiels à leurs yeux, et la teneur de leurs négociations peut révéler que la destination précise des lieux constitue pareil élément substantiel, eu égard, par exemple, à la circonstance que cette destination précise peut faire entrer, ou non, le bail conclu dans le champ d’application de la législation sur les baux commerciaux (Bruxelles, 30 mars 2006, Bruxelles 14 juin 1984).

Jugé que une convention d'occupation précaire ne tombe pas sous l'application de la loi du 30 avril 1951 sur la baux commerciaux..."L'absence de durée du contrat de telle manièe que le propriétaire se réserve le droit de disposer à tout moment de la chose, constitue l'essence de la possession précaire : qu'un délai de préavis très court peut être assimilé à l'obligation de mettre immédiatement la chose à la disposition du propriétaire et que la prolongation de fait de la possession est sans influence sur le caractère de possession précaire, lequel dépend de la précarité du droit accordé, auquel il peut être mis fin à tout moment...(Cass. 30 avril 1971).

Ne sont pas des baux commerciaux au sens de la loi du 30 avril 1951:
- la location d'une aubette ou d'un buffet de la gare;
- la location d'une friterie sur le domaine public;
- les emplacements situés sur les trottoirs, car situés sur le domaine public;
"l'article 537, alinéa 2 et 1712 du Code civil disposent que les biens qui relèvent du domaine public sont régis par des règlements particuliers, et ne peuvent être donnés en location, et faire l'objet d'un bail commercial.

Ne constitue pas un bail commercial, les contrats dans lesquels l'élément déterminant n'est pas la mise à disposition d'un bien immobilier, mais l'engagement de l'occupant à effectuer un certain nombre de prestattions.
Jugé que "la convention aux termes de laquelle un commerçant charge un tiers de fournir des boissons au nom et pour le compte du commerçant, au moyen de son matériel, eau, gaz et l'électricité et dans les bâtiments de celui-ci, moyennant une commission pour le tiers sur les produits vendus n'est pas un bail" JP, Charleroi, 8 septembre 1981;

Ne constitue pas un contrat de bail commercial, un contrat de gérance dans lequel on confie au gérant le droit d'exploiter pour con compte et à ses rsique périls un fonds de commerce appartenant à un tiers, moyennant le paiement d'une rétribution fixe ou variable au profit du propriétaire.





Retour en haut de page