Droit d'accession


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Le droit d'accession et de superficie

Le droit d’accession est un mécanisme légal qui permet au propriétaire du sol d’emporter la propriété de toutes les constructions, ouvrages et plantations qui ont été réalisés sur son fonds. Tous ces ouvrages sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. (art. 552 et suivants du Code civil).(Cfr. banques de jurisprudence).

L’accession s’opère au fur et à mesure des constructions, à l’exception de l’existence d’un droit de superficie. Le droit de superficie est un droit réel exercé par celui qui est titulaire de bâtiments, ouvrages ou plantation sur un fonds appartenant à autrui.
La superficie est régie par une loi antérieure à la naissance de l’Etat belge, du 10 janvier 1824.
Le Code civil reprend cette matière par le droit d’accession qui consiste à faire une distinction entre la propriété des constructions et la propriété du sol (article 552 et 553 du Code civil) : tous ouvrages, constructions et plantations établis sur un fonds sont présumés, sauf preuves contraires, avoir été faits par le propriétaire de ce fonds et lui appartenir.
Ces deux mécanismes juridiques (superficie et accession) sont inséparables. D’un côté, le superficiaire, titulaire du droit réel sur le fonds d’autrui, de l’autre, le propriétaire du fonds qui concède un droit de superficie, appelé le tréfoncier. Ce droit de superficie aboutit à scinder la propriété du sol et la propriété des constructions ou plantations y érigées.

Toutes les dispositions de la loi du 10 janvier 1824 sont supplétives à l’exception de la durée.
Le droit de superficie est un droit à caractère temporaire, sa durée maximale est de 50 ans.
A la fin de ce droit, il y a confusion de ces deux propriétés, le propriétaire du fonds acquiert par accession la propriété des constructions.
Mais si l’article 4 de la loi du 10 janvier 1824 interdit aux parties de prolonger la convention de superficie en cours, il permet de conclure une seconde convention après l’échéance de la première et dont la durée sera à nouveau limitée à 50 ans.

Toute convention par laquelle le propriétaire du fonds autorise la construction par un tiers, et renonce par là à son droit d’accession, doit être considérée comme la création d’un droit de superficie. Ainsi, toute renonciation à l’accession emporte la création d’un droit de superficie régi par la loi du 10 janvier 1824 (Cass. 19 mai 1988).

Mais qu’en est-il lorsqu’on se trouve en présence d’un titulaire d’un droit de jouissance, et que l’occupant réalise des constructions.
En présence d’un droit de jouissance en vertu d’un bail, d’un usufruit ou toute autre convention, le droit d’accession ne pourra s’opérer qu’à l’expiration de ce droit de jouissance, et le propriétaire du fonds pourra exercer l’option entre soit, la suppression des travaux, soit l’acquisition de la propriété des constructions.
Il faut en déduire l’existence d’un droit de superficie-conséquence, scindant la propriété su sol de celle des constructions.
« Pendant toute la durée de son droit de jouissance ou d’usage, l’occupant est titulaire d’un droit de propriété, dit de « superficie-conséquence », sur les construction qu’il a érigées, une propriété superficiaire inhérente à un droit d’occupation. Ce droit investit l’occupant-constructeur de toutes les prérogatives inhérentes au droit de propriété, non seulement les droits d’usus et de fructus, mais également le droit d’abusus : pendant la durée de son droit d’occupation, l’occupant peut céder ou hypothéquer els constructions qu’il a érigée ; il peut même les supprimer ou les modifier à son gré » (Gosselin et Herve, op cit. infra).

La doctrine analyse ce droit de superficie inhérent au droit d’occupation comme étant distinct du droit de superficie régi par la loi du 10 janvier 1824. Il n’est donc pas soumis à la limitation de la durée de 50 ans en sorte que ce droit réel immobilier demeure essentiellement temporaire en fonction de la durée du droit d’occupation


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- Droit de superficie - Acte de cession du droit de superficie non transcrit - Acte non opposable au curateur du cédant du droit de superficie failli : Si le titulaire d'un droit de superficie cède son droit par un acte sous seing privé et qu'il ne le fait pas transcrire, les curateurs de sa faillite peuvent se prévaloir de l'inopposabilité de la cession, à l'égard du cessionnaire du droit, conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire.
Un acte établit un droit de superficie pour vingt ans. L'une de ses clauses prévoit que les bâtiments, érigés par le titulaire du droit, deviennent la propriété du titulaire du terrain à la fin du contrat, sans que ce dernier doive une quelconque indemnité. Les parties n'ont certainement pas voulu que cette clause sorte ses effets pour n'importe quelle forme de résiliation anticipée.
Il n'était pas possible de prévoir la faillite du titulaire du droit de superficie dans les cinq ans de la conclusion du contrat. Le failli est étranger à cet événement, qui constitue un changement de circonstances et qui perturbe l'équilibre contractuel.
Pour déterminer la valeur des bâtiments, il ne faut pas prendre en compte le prix réel des travaux effectués. Il convient d'avoir égard au prix obtenu lors de la vente, tel que fixé dans un acte notarié auquel les curateurs ont pris part et pour lequel ils ont donné leur accord (RGDC 2018/2 - p. 98).
Tribunal civil d'Anvers Jugement du 4 janvier 2016

- Droit d’accession - Propriétaire foncier - Renonciation : Le propriétaire foncier peut renoncer totalement ou partiellement au droit d’accession. (C. civ., art. 553)
Le juge apprécie en fait s’il y a eu renonciation à un droit ; la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation (Pas., 2014/12, p. 3044-3048).
Cour de cassation, Arrêt du 26 décembre 2014

- Accession - Constructions érigées sur le fonds d'autrui par un possesseur qui n'est pas de bonne foi : L'obligation de rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre naît à charge du propriétaire du fonds au moment où il manifeste son choix de maintenir les constructions faites par un tiers sur son fonds et, par conséquent, d'exercer son drpot d'accesion (JLMB 2011/24, p. 1144).
Cour de cassation, arrêt du 3 février 2011